น้ำท่วมใหญ่ปี69 เจาะทำเลโซนตะวันออกกรุงเทพฯ ไม่สะเทือนอสังหาฯ -ราคาที่ดินไม่ลด

น้ำท่วมใหญ่ปี69 เจาะทำเลโซนตะวันออกกรุงเทพฯ ไม่สะเทือนอสังหาฯ -ราคาที่ดินไม่ลด

By ปารณีย์ คชพร

26 ต.ค. 69 | 06:59 น.

ปัญหาน้ำท่วมปี 2569 ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพมหานครอาจส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก เพราะเป็นปัญหาที่ไม่ได้เกิดขึ้นซ้ำซากหรือต่อเนื่องเป็นระยะเวลานานๆ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับน้ำท่วมปี 2554 ซึ่งยาวนานกว่า และกินพื้นที่เป็นวงกว้างกว่ามากนัก และถ้าดูจากปัญหาในปี 2554 จะเห็นว่าเมื่อน้ำลดแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลที่ประสบปัญหาอาจจะชะลอตัวไปบ้าง แต่ไม่ถึง 1 ปีก็กลับมาคึกคัก และมีโครงการเปิดขายใหม่มากมายเช่นเดิม อาจจะเพิ่มจุดขายในเรื่องของการป้องกันน้ำท่วมไปด้วย และเมื่อเวลาผ่านไปคนก็ลืมและไม่ได้นำมาเป็นปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยแบบจริงจัง

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ผ่าน“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า น้ำท่วมปี 2569 อาจจะต้องพิจารณาเป็นทำเลที่น้ำท่วม และขังเป็นเวลานานมากกว่า เพราะเป็นพื้นที่ส่วนที่ไม่ใหญ่มาก แต่ทำไมน้ำไม่ระบายออกไป การจัดการเรื่องน้ำของทำเลนั้นไม่ดี หรือทำเลนั้นมีปัญหาในเรื่องของการระบายน้ำ ซึ่งอาจมีผลต่อทำเลนั้นในระยะยาว ในแง่ของการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัย หรือผู้ประกอบการรายใดที่ปล่อยปะละเลยโครงการตนเองที่ประสบปัญหาน้ำท่วมไม่ว่าจะเป็นโครงการขายหมดแล้ว หรือโครงการที่กำลังขายอยู่ก็ตาม ได้รับผลกระทบตามมาแน่นอน โดยเฉพาะโครงการที่ยังขายไม่หมดแล้วประสบปัญหาเรื่องน้ำท่วมหนัก ซึ่งมีรูปหรือมีคนพูดถึงในโซเชียลมีเดียแล้ว เพราะอาจจะขายไม่ได้อีกเลยหลังจากนี้ บริษัทบริหารโครงการที่จัดการปัญหาได้ดีก็อาจจะได้รับอานิสงส์ในเรื่องนี้ในระยะยาวเช่นกัน

 ขณะเรื่องของราคาที่ดินหลังจากน้ำท่วมไม่มีผลมากนักเพราะขณะนี้ตลาดชะลอตัว ความต้องการที่ดินไม่มาก ราคาคงไม่ปรับลดลง เพราะไม่มีความต้องการมากในตลาดจึงไม่มีการต่อรองมากขนาดกดดันให้ราคาที่ดินลดลง และเมื่อปัญหาผ่านไปสักระยะความต้องการที่ดินกลับมาราคาที่ดินก็จะปรับขึ้นไปตามกลไกตลาด แต่คงไม่ลดลงเมื่อเทียบกับก่อนน้ำท่วม สำหรับราคาที่ดินในทำเลที่น้ำท่วม เช่น

 ทำเลหนองจอก ราคาประเมินราชการ 12,000-35,000  บาท ต่อตารางวา ขณะราคาประกาศขายที่พบ 3,000-35,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ ภาพรวมและความแตกต่างของราคาประกาศขาย และราคาประเมินราชการ  พบว่า ราคาประกาศขายในพื้นที่ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาประเมินขึ้นอยู่กับทำเล โดยบางแปลงที่ประกาศขายอยู่ในซอยลึกจึงประกาศขายต่ำกว่าราคาประเมินราชการ เช่นเดียวกับ ทำเล ลาดกระบังราคาประเมินราชการ 10,000-65,000บาทต่อตารางวา  ราคาประกาศขายที่พบ 11,000-45,000 บาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามราคาประกาศขายกับราคาประเมินราชการไม่ต่างกัน บางแปลงประกาศขายต่ำกว่าราคาประเมินราชการ เพราะอยู่ในซอยลึก

ขณะที่ทำเลลาดพร้าวราคาประเมินราชการ 50,000-130,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาประกาศขายที่พบ 65,000-344,000  บาทต่อตารางวา ราคาประกาศขายสูงกว่าราคาประเมิน 1.5 –2.6 เท่า โดยเฉพาะแปลงติดถนนใหญ่หรือไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า

 ส่วนทำเลมีนบุรี ราคาประเมินราชการ 15,000-100,000 ต่อตารางวาราคาประกาศขายที่พบ 12,000-120,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ประกาศขาย และราคาประเมินราชการไม่ต่างกันมาก โดยที่ดินที่ประกาศขายในทำเลใกล้กับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราคาจะสูงกว่า

ขณะที่ทำเลศรีนครินทร์ราคาประเมินราชการ 130,000-180,000 บาทต่อตารางวา ราคาประกาศขายที่พบ  80,000-300,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไป ราคาที่ดินที่ประกาศขายสูงกว่าราคาประเมินราชการมาก โดยเฉพาะที่ดินที่ติดถนนใหญ่ และไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

ปัญหาตลาดที่อยู่อาศัย เกิดจากกำลังซื้อมากกว่า แต่หากน้ำท่วมนานมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ อาจจะมีคนที่ประสบปัญหาเรื่องการงาน และการเงินตามมาแน่นอน มีผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลน้ำท่วมขังนานชะลอตัวในช่วงหลังจากนี้ แม้ว่าช่วงก่อนหน้านี้จะอยู่ในช่วงปรับตัวดีขึ้นแล้วก็ตาม แต่ผลกระทบต่อภาพรวมอาจจะไม่มากนัก เพราะพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบไม่ได้กว้างมากเมื่อเทียบกับปี 2554 ถ้าน้ำลดลงเร็ว และกลับมาใช้ชีวิตปกติได้เร็วก็อาจจะทำให้ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และกำลังซื้อคนในพื้นที่น้ำท่วมไม่มาก

สำหรับพื้นที่ที่น้ำท่วมบางส่วนเป็นพื้นที่ที่อยู่ในแนวฟลัดเวย์หรือพื้นที่ต่ำที่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดให้เป็นแนวรับน้ำมาก่อน ซึ่งก่อนหน้านี้ก็เคยประสบปัญหาน้ำท่วมปี 2554 หรือปีอื่นๆ และมีปัญหาเรื่องน้ำท่วมมาต่อเนื่องอยู่แล้ว เพียงแต่ปีนี้อาจจะหนักกว่าที่ผ่านมา

  สอดคล้อง นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมนแอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทยออกมาย้ำว่าผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำ ท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมดแต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลปลอดภัยจากน้ำท่วมจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าปรากฏการณ์ย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เริ่มปรับตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านหลังที่สอง

ขณะเดียวกัน การลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงสามารถช่วยลดผลกระทบได้  เช่น การสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำท่วม การถมที่ดิน หรือการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ นอกจากนี้ ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุน หรือการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่

ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้จึงไม่ใช่เพียงการตั้งคำถามว่า ทำเลไหนน้ำท่วมแต่คือ โครงการไหนสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วม ช่วยปกป้องมูลค่าของของสินทรัพย์ได้ดีกว่า

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++