รฟท.ขุดที่ดินแสนล้านประมูล-เช่ายาว ต่อสัญญา‘เซ็นทรัล-RCA’
ฐานเศรษฐกิจ
19 ธ.ค. 2568 | 05:41 น.
ที่ดินทำเลทองของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)
กลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง เมื่อบริษัท เอสอาร์ที แอสเสทจำกัด หรือ SRTA
บริษัทลูกของรฟท.ได้รับมอบหมายให้นำที่ดินจำนวน 10 แปลงศักยภาพออกประมูลให้เอกชนเช่าระยะยาวสร้างรายได้ ทั้งนี้นอกจาก
ที่ดินแปลงE1 เนื้อที่ 21 ไร่
มีเป้าหมายพัฒนาเป็นที่ตั้งอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่แล้วยังมีที่ดินอีกหลายแปลงที่เป็นไฮไลต์
เริ่มจากที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน47.22ไร่ หรือห้าแยกลาดพร้าว ที่มีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่า 20ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 พื้นที่รวม
310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว
โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน
โดยปัจจุบันย่านดังกล่าวเปลี่ยนแปลงไปมาก กลายเป็นทำเลศักยภาพ
ศูนย์กลางการเดินทางทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร
ที่นอกจากจะมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์แล้วยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายพาดผ่าน
สร้างความเจริญกลายเป็นย่านอยู่อาศัยและแหล่งงานแห่งใหม่
รวมถึงบริเวณใกล้เคียงยังมีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนเกิดขึ้น
อย่างโครงการมิกซ์ยูสของ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด(มหาชน)
หรือCPN โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล
พหลโยธิน” คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล
ลาดพร้าว บนที่ดินรฟท.จะหมดอายุสัญญาพอดี
และมีเป้าหมายว่าจะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่กับ
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเข้าด้วยกัน
ขณะราคาที่ดินขยับร้อนแรงสูงกว่า1ล้านบาทต่อตารางวา
รวมถึงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้น
ส่งผลให้ที่ดินแปลงนี้เป็นที่หมายปองของกลุ่มนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างเลี่ยงมิได้
อย่างไรก็ตาม มีรายงานการยืนยันจากรฟท.ว่าได้เจรจาสัญญากับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนาจำกัด ที่ปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) หรือ CPN สนใจจะต่อสัญญาออกไป
ประเมินว่า หากมีการต่อสัญญา เชื่อว่า
กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องเพิ่มค่าเช่าผลตอบแทนให้กับรฟท.ตามความเจริญที่เปลี่ยนแปลงไป
ขณะเดียวกันทางกลุ่มเซ็นทรัล มีความพร้อมเจรจาเพื่อต่อสัญญา
ขณะนี้อยู่ระหว่างรฟท.ให้ SRTA ทำรายละเอียดข้อมูลเพื่อเปิดโต๊ะเจรจากับกลุ่มเซ็นทรัล
ภายใต้เงื่อนไข
ผลตอบแทนที่จะได้ต้องไม่ต่ำกว่าครั้งที่สองที่กลุ่มเซ็นทรัลเสนอเช่า 20 ปี วงเงิน 21,298 ล้านบาท
สอดคล้องกับ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
(AREA) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”
ว่าที่ดินสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน
ของรฟท.ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเช็นทรัลลาดพร้าวในปัจจุบัน
มีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และประเมินคร่าวๆว่า หากเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 20 ปี จากปี 2571 ถึงปี 2591 มูลค่าค่าเช่าน่าจะอยู่ที่กว่า
3 หมื่นล้านบาทขึ้นไป จากก่อนหน้านี้
บริษัทเคยประเมินไว้ที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20
ปี
อย่างไรก็ตามมองว่าตามข้อเท็จจริงที่ดินเป็นของรฟท.และเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่ให้ผลตอบแทนที่สูง
รฟท.ควรนำที่ดินแปลงดังกล่าวออกเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันเป็นการทั่วไป
แต่เนื่องจาก ตามเงื่อนไขสัญญาต้องให้สิทธิ ผู้เช่ารายเดิมก่อน
ซึ่งเข้าใจว่าทางเช็นทรัลจะขอเช่าต่อ
เนื่องจาก ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่
เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน สามารถสร้างได้มากถึง 6แสนตารางเมตร
จากเดิม 3แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม)
ดังนั้นหากรื้อทิ้งแล้วสร้างขึ้นใหม่น่าจะคุ้มค่า เพราะก่อนหน้านี้ เซ็นทรัลมี
คอนแวนชันเซ็นเตอร์
ที่ประสบความสำเร็จเป็นรายแรกๆหากพัฒนาใหม่จะมีรูปแบบคล้ายโครงการดุสิต
เซ็นทรัลพาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายฟังก์ชัน บนพื้นที่ 47 ไร่
ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว
มีกลุ่มทุนหลายค่ายให้ความสนใจ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มซีพี กลุ่มสัวเจริญ
สิริวัฒนภักดี และกลุ่มเซ็นทรัลเอง ต้องการ เช่าต่อ เนื่องจากต่อเนื่องอีก 20 ปี เพื่อเป็นแม่เหล็กดึงดูดคนและต่อยอด
ให้กับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัลพหลโยธินในอนาคต
เพราะหากรายอื่นคว้าที่ดินแปลง 47 ไร่ไปเท่ากับเป็นคู่แข่งสำคัญกับโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา
สำหรับรายละเอียดสัญญาของแปลงที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน
หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่รู้จักกัน
เริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30
ปี เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19
ธันวาคม 2551-วันที่ 18 ธันวาคม
2571 โดยรฟท.ได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298
ล้านบาททั้งนี้ในปัจจุบันสัญญาเหลือเวลา 3 ปี
ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ซึ่งเซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญานั้น ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท
นอกจากที่ดินสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือบริเวณห้าแยกลาดพร้าวแล้ว
ยังมีที่ดินของรถไฟที่น่าสนใจสร้างความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจให้กับรฟท.ได้ นั่นคือ
ที่ดินบริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ-คลองตัน โครงการรอยัล
ซิตี้ อเวนิว (พื้นที่ RCA โครงการ 3-4-5) ขนาดพื้นที่ประมาณ 80 ไร่ 0 งาน
66 ตรว.ซึ่งเป็นสถานบันเทิงย่านพระรามเก้า กรุงเทพฯ
ที่หมดอายุสัญญาไปตั้งแต่ปี2565 โดยกลุ่มโสภณพนิช
(บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด)
ซึ่งปัจจุบันยังคงบริหารพื้นที่ RCAโดย
รฟท.ต่อสัญญาให้ปีต่อปี แต่ล่าสุด บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัดได้เจรจาขอต่ออายุสัญญา
กับรฟท.อีก30ปี นับจากหมดสัญญา และมีแผนปรับโฉมใหม่
ให้เป็นเมืองมิกซ์ยูส เนื่องจาก ย่านพระราม 9 เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมืองที่น่าจับตาทั้งรถไฟฟ้า
ทางพิเศษ(ทางด่วน) พาดผ่านตลอดจนการพัฒนาเกิดขึ้นรายรอบ
ที่ดินรถไฟ อีกแปลงที่มีศักยภาพ ได้แก่ บริเวณสถานีแม่น้ำ
ขนาดพื้นที่ประมาณ 220 ไร่ 3 งาน 41 ตรว.ทำเลติดแม่น้ำเจ้าพระยา โซนยานนาวา ริมถนนเชื้อเพลิง (ถนนพระราม 4)
ที่เชื่อมกับ โครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนได้หาก
นำออกพัฒนาจะสร้างมูลค่าสูงให้กับพื้นที่
นอกจากนี้ ยังมีที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (ตลาดซันเดย์) (มิกซ์
จตุจักร) ขนาดพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ 2 งาน 31.9 ตรว.ที่ดินโรงแรมที่บริเวณย่านมักกะสัน
ซอยเพชรบุรี 31 (ซอยจารุรัตน์) ขนาดพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 34ตรว.
ที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน (แปลงหัวมุม อตก.) ขนาดพื้นที่ประมาณ 6 ไร่ 0 งาน 84.3 ตรว.ที่ดิน
บริเวณสถานีศิลาอาสน์ ขนาดพื้นที่ประมาณ 257ไร่ 0 งาน 73.3 ตรว. ที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน
และโรงแรมกอล์ฟอินหัวหิน ขนาดพื้นที่ประมาณ 558 ไร่ 2
งาน 60.2 ตรว.ที่ดินบริเวณสถานีหาดใหญ่ แปลง B
ขนาดพื้นที่ประมาณ 13 ไร่ 2 งาน 49 ตรว. เป็นต้น
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
